04 Feb Bodenrichtwert – Punktlandung oder Anhaltspunkt?
Wie viel ist mein Grundstück oder meine Immobilie eigentlich wert? Diese Frage stellen sich viele Immobilieneigentümer und Verkäufer. Der Bodenrichtwert gibt Ihnen einen guten Anhaltspunkt für die Wertermittlung einer Immobilie. Er spiegelt den Durchschnittswert von Grundstücken in bestimmten Lagen und Zonen und wird von einem Gutachterausschuss ermittelt. Der Bodenrichtwert basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke und wird zusätzlich vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst. Ermittelt wird er alle zwei Jahre zum Jahresende.
Die Gutachter erhalten die Daten dafür von den Notaren ihres Gebietes, welche ihnen Kopien sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge zukommen lassen. Aus dieser Kaufpreissammlung werden dann Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erstellt, die den Bodenrichtwert in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen widerspiegeln.
Man unterscheidet hierbei Wohnbaufläche, Kerngebiete mit gemischter Nutzung, Gewerbegebiete und gemischte Baufläche.
Diese Zonen können Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile oder Ortschaften umfassen. Bei der Bodenrichtwertermittlung müssen unterschiedlichen Entwicklungszustände berücksichtigt werden, wie z. B. Erschließungsgrad, Lage oder Bebauungsmöglichkeit.
Ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht, fällt bei der Bodenwertermittlung nicht ins Gewicht – es wird stets behandelt als wäre es unbebaut. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstücks in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche Rechtsgrundlage bildet hier §196 BauGB. Deshalb ist es besonders wichtig, den Bodenrichtwert nicht mit dem Wert bzw. dem tatsächlichen Preis einer Immobilie zu verwechseln.
Wenn man den Bodenrichtwert kennt, hat man zwar einen guten Anhaltspunkt, aber keine Punktlandung
Zum einen sind Bodenrichtwerte Aussagen über die Vergangenheit – je nach Marktsituation kann das Grundstück inzwischen mehr oder weniger Wert sein. Zum anderen gibt es auch innerhalb der einzelnen Bodenrichtwertzonen Unterschiede.
Bei der Ermittlung des konkreten Wertes sind deshalb weitere individuelle Merkmale eines Grundstücks zu berücksichtigen. Zum Beispiel:
- Grad der Erschließung
- Größe und Form des Grundstücks
- Zulässige Bebauung (zum Beispiel zulässige Geschossflächenzahl)
- Vorhandene Bebauung und Bepflanzung
- bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen: Bodeneigenschaften (Ackerzahl, Grünlandzahl), Art der Bepflanzung
Auch etwaige Altlasten auf einem Grundstück können dessen Wert erheblich beeinflussen – zum Beispiel, wenn hohe Abrisskosten anfallen.
Die Frage, ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht also entscheidend für die Wertermittlung.
Mit dem Bodenrichtwert hat man zwar einen guten Anhaltspunkt – eben einen Richtwert – nicht aber den tatsächlichen Preis. Zur konkreten Ermittlung von Preisen müssen zwingend weitere Faktoren berücksichtigt werden und auch die aktuelle Marktlage spielt eine Rolle.
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