Das Bestellerprinzip – was ändert sich für Sie?

Union und SPD einigten sich darauf, die Zahlweise der Maklerprovision beim Immobilienkauf neu zu regeln. Erstmals überhaupt in der Geschichte der Bundesrepublik soll es ein Gesetz geben, das bestimmt, wer welchen Anteil an der Courtage zu tragen hat.

Wer bestellt, der bezahlt.

Was bei Vermietungen schon längst gang und gäbe ist (seit 2015 gilt hier das Bestellerprinzip), soll in Zukunft auch auf den Eigentumserwerb ausgeweitet werden. Die Kosten der Maklerleistung trägt derjenige, der die Leistung beauftragt. Wird das Bestellerprinzip auch auf den Immobilienerwerb ausgeweitet, muss künftig nur noch derjenige die Provision für den Makler bezahlen, der ihn auch beauftragt hat. In den allermeisten Fällen wird dies der Verkäufer sein.

Die Höhe der Maklerprovision bei Vermietungen ist gesetzlich auf zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer begrenzt, falls der Mieter der Auftraggeber ist. Bei Kaufimmobilien ist die Höhe der Courtage verhandelbar. Meist gilt aber die sogenannte ortsübliche Courtage, die je nach Region zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises beträgt.

Der bisherige Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums sieht vor, dass derjenige, der den Makler beauftragt die Kosten alleine tragen müsse. Laut aktuellem Entwurf soll die Provision geteilt werden können. Doch was nach einem fairen Kompromiss aussieht, könnte ungeplante Nebenwirkungen haben, fürchten Experten.

Risiko von Fehlkäufen steigt

Abgesehen davon, dass Verkäufer versucht seien, die Provision bereits im Vorhinein auf den Kaufpreis aufzuschlagen, stünde der Makler so nur dem Verkäufer als Berater zur Seite. Der Käufer sei bei seiner womöglich größten Investitionsentscheidung auf sich alleine gestellt, so der IVD-Bundesverband in einer Stellungnahme. „Dem Makler wäre es dann verboten, den Erwerber für dessen Entscheidungsprozess hinreichend qualifiziert zu beraten und über Risiken rückhaltlos aufzuklären, weil dies eine Verletzung der Vertrauenspflicht gegenüber seinem alleinigen Auftraggeber, also dem Besteller, auf der Verkäuferseite bedeuten würde“, erläutert der Politologie Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf.

Der IVD macht auf die Problematik aufmerksam, die entstünde, wenn der Verkäufer den Verkauf in Eigenregie durchführe. Abgesehen von dem Mehraufwand lauern hier einige Risiken. Zahlreiche Fragen würden nicht angesprochen und Fehlvorstellungen den Verkaufsprozess dominieren. Zudem blieben vorhandene Mängel unaufgedeckt. Im schlimmsten Fall kommt es zum Fehlkauf.

Der Makler fungiert als kompetenter Intermediär. Er kennt den Markt, koordiniert Termine, prüft Interessenten und kann auf diese Weise bereits vorab feststellen, welcher Käufer solvent sind. Zudem vermarket der Makler die Immobilie professionell in kürzerer Zeit und verfügt über ein gutes Netzwerk, von dem sowohl Käufer als auch Verkäufer profitieren können.

Die Einschaltung eines Immobilienmaklers dient somit dem Verbraucherschutz. Wer ein Bestellerprinzip fordert, setzt den Schutz der Verbraucher aufs Spiel“, heißt es in der Stellungnahme des IVD. Insbesondere beim Erwerb einer Immobilie kann es sich zudem lohnen, einen Experten an der Seite zu haben, der sich auf dem Immobilienmarkt vor Ort auskennt.

Kompromiss: Teilen?

Man könnte die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufteilen, wie es bereits in vielen Bundesländern gängige Praxis ist. Die Bundesregierung nämlich solle nun ein Gesetz konstruieren, in dem „die Provisionsansprüche des Maklers gegenüber Verkäufer und Käufer so in Abhängigkeit gestellt werden, dass die Vertragspartei, die den Makler nicht beauftragt hat, maximal eine Provision in Höhe der von der beauftragenden Vertragspartei zu zahlenden Provision schuldet.“ Kurz gesagt: Käufer sollen nicht mehr Courtage zahlen müssen als Verkäufer. Die Halbe-Halbe-Regelung gefällt auch dem IVD – sie sei „im Sinne des Verbraucherschutzes, da der Makler damit immer auch dem Käufer verpflichtet ist, ihn umfassend zu beraten und im Falle einer Falschberatung auch dafür haftet, so Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.

Ob das Bestellerprinzip für Immobilienkäufe kommt, ist derzeit noch nicht absehbar. Somit bleibt abzuwarten, ob und in welcher Weise die Regierung in dieser Sache handelt.