Comeback des Erbbaurechts

Bei dem Begriff Erbbaurecht rümpfen viele Käufer die Nase. Zu kompliziert zu unsicher und nicht lukrativ genug. Tatsächlich fallen nur etwa fünf Prozent aller Grundstücke in Deutschland mit Wohnungsbebauung in die Kategorie Erbbaurecht.

Ein Grundstück als Baugrund nutzen, ohne dessen dauerhafter Eigentümer zu sein: So funktioniert das Erbbaurecht.

Schaut man über die Landesgrenze hinaus z. B. nach Großbritannien, sieht die Lage anders aus. Hier fallen knapp 20% der Grundstücke unter das Erbbaurecht, im Großraum London sogar 90%. Auch die Niederländer mögen das alte Prinzip, Grundstücke zu verpachten anstatt zu verkaufen – knapp 80% der Grundstücke sind erbbaurechtlich verpachtet.

In Deutschland hingegen ist das zugrundeliegende Erbbaurecht – von einigen kurzen Phasen abgesehen – in den vergangenen 100 Jahren eher wenig beachtet geblieben. Nur etwa fünf Prozent aller Grundstücke mit Wohnungsbebauung fallen heute in diese Kategorie. Die Deutschen möchten ihren Grund lieber besitzen als ihn auf Zeit zu pachten, wenn sie sich für den Kauf eines Eigenheims entscheiden. Das hat zum einen kulturelle Gründe, auf der anderen Seite entwickelt sich der Besitz einer Eigentumswohnung oder eines Hauses immer mehr zum Statussymbol. Wobei faktisch hier kein Unterschied zwischen Erbbaurecht und Kauf besteht.

Dennoch wird die Dynamik hinsichtlich der im Erbbaurecht verkauften Wohnungen und Häuser langfristig zunehmen. Hierfür sprechen drei Gründe:

1. In Städten und Kommunen entdeckt man das städtebauliche Instrument wieder, um so den Versuch zu starten, über die Pacht die Grundstücksspekulationen einzudämmen. Einmalige Verkaufsgewinne stehen also langfristigen Einnahmen gegenüber. Insbesondere staatliche Träger punkten durch hohe Verlässlichkeit und Verträge mit bis zu 99 Jahren Laufzeit.
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2. Perspektivisch wird es immer weniger attraktiv verzinste, sichere Anlagen geben – private Eigentümer von Grundstücken lehnen häufig deshalb einen Verkauf mit der Begründung ab, die liquiden Mittel nicht sinnvoll neu investieren zu können. Langfristige Einnahmen durch Verpachtung erscheinen risikoärmer und attraktiver.
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3. Dass die Grundstückspreise weiter steigen, oft deutlich schneller als der reine Objektwert, ist kein Geheimnis. Beim Kauf entfällt somit ein immer größerer Teil der Gesamtinvestition auf den Bodenpreis. Hinzukommt, dass die laufenden Einnahmen durch Erbbauzinsen steuerlich geltend gemacht werden können, der Kauf jedoch nicht – ein zusätzlicher Anreiz für Investoren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass – wie bei jedem Immobilieninvestment – jeder Fall individuell zu betrachten ist. Für Erbbaugrundstücke gelten spezifische Rahmenbedingungen und unter Umständen auch Einzelbestimmungen wie Zustimmungsrechte zum Beleihungswert oder der Dauer – daher ist eine Verpachtung nicht immer lukrativer als der Verkauf.

Es lohnt sich, in dieser Sache einen kompetenten Fachmann zurate zu ziehen, um in Ihrem individuellen Fall die optimale Entscheidung fällen zu können.

Gerne stehen wir Ihnen für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

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