Immobilienwissen

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist ein wesentlicher Faktor zur Bestimmung des Kaufpreises. Hierbei spiel die Beschaffenheit des Untergrunds wie z. B. geologische Besonderheiten, Wasseradern oder die Bodenstatik aufgrund von Füllmaterial, eine entscheidende Rolle.
Der Verkäufer sollte hier nichts verschweigen, um einen u.a. langwierigem Rechtsstreit zu vermeiden. Am besten fordert man bei der örtlichen Behörde eine Auskunft an, im so genannten Altlastenkataster werden sämtliche Daten dokumentiert.

Die Auflassung ist in der Regel Bestandteil des notariellen Kaufvertrages und wird nach Kaufpreiszahlung, d.h. ca. 6 bis 8 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages vollzogen. Für den Käufer ist die Auflassung die rechtsverbindliche Zusage als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. (Siehe auch Notar/Notarvertrag)

Die Auflassungsvormerkung ist das Sicherungsmittel, um zu gewährleisten, dass der Eigentumsübergang zuverlässig erfolgt und das Eigentum am Grundstück im Grundbuch auf den Immobilienkäufer umgeschrieben wird. Das Recht des Käufers, im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden, wird „vorgemerkt“. Der Begriff Auflassungsvormerkung bedeutet also in erster Linie Sicherheit für den Käufer. Wird die Auflassung nicht notariell beurkundet, könnte der gegenwärtige Eigentümer die Immobilie theoretisch zweimal verkaufen. Die Auflassungsvormerkung dient aber auch dem Verkäufer als Schutz, den so kann der Käufer erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Die Ausfallrücklage ist eine Sonderform der Sonderumlage in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie wird notwendig, wenn ein Wohnungseigentümer nicht in der Lage ist, sein Wohngeld zu entrichten und die Gefahr besteht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Das Bestellerprinzip spielt im Mietrecht eine wesentliche Rolle. Es regelt, wer die Maklerprovision bezahlt, wenn der Makler einen Mietinteressenten vermittelt. Beim Kauf einer Immobilie teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Kosten für die Leistungen des Maklers. In Bayern beläuft sich die Courtage auf insgesamt 6 %, welche paritätisch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Hier gilt es jedoch die Entscheidungen der Politik abzuwarten, ob das Bestellerprinzip künftig auch auf den Immobilienerwerb ausgeweitet wird.

Der Bodenrichtwert spiegelt den Durchschnittswert von Grundstücken in bestimmten Lagen und Zonen und wird von einem Gutachterausschuss ermittelt. Der Bodenrichtwert basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke und wird zusätzlich vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst.

Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden anhand tatsächlicher Verkäufe alle zwei Jahre neu ermittelt.

Die Gutachter erhalten die Daten dafür von den Notaren ihres Gebietes, welche ihnen Kopien sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge zukommen lassen. Aus dieser Kaufpreissammlung werden dann Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erstellt, die den Bodenrichtwert in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen widerspiegeln.

Man unterscheidet hierbei Wohnbaufläche, Kerngebiete mit gemischter Nutzung, Gewerbegebiete und gemischte Baufläche.

Diese Zonen können Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile oder Ortschaften umfassen.  Bei der Bodenrichtwertermittlung müssen unterschiedlichen Entwicklungszustände berücksichtigt werden, wie z. B.  Erschließungsgrad, Lage oder Bebauungsmöglichkeit.

Unter der Courtage versteht man das erfolgsabhängige Honorar für die Tätigkeit des Immobilienmaklers. Die Voraussetzungen für den Anspruch auf Provision sind in § 652 BGB geregelt. Da ist Maklercourtage erfolgsorientiert ist, kommt es ohne Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages zu keiner Fälligkeit der Provision. Die Höhe der Courtage ist prinzipiell frei vereinbar, richtet sich jedoch nach dem marktüblichen Regelungen im jeweiligen Bundesland. Der Makler hält die Provisionsvereinbarung schriftlich fest, jedoch kommt bei Besichtigung der vom Makler angebotenen Immobilie und Akzeptanz der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ein Maklervertrag auch stillschweigend durch schlüssiges Handeln zustande. Sobald der notarielle Kaufvertrag beurkundet wurde, ist die Provision fällig. (Siehe auch Bestellerprinzip)

Der Denkmalschutz zielt darauf ab, historisch bedeutsame Objekte für die Nachwelt zu erhalten. Welche Immobilien unter Denkmalschutz stehen, sind in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragen, die Details regelt das Denkmalschutzgesetz (DSchG). Die fortlaufenden Renovierungs- und Sanierungsarbeiten müssen demnach so erfolgen, dass die Substanz und ursprüngliche Form möglichst erhalten bleibt.

Um Investoren durch diesen erhöhten Erhaltungsaufwand nicht abzuschrecken, gewährt der Staat steuerliche Vorteile für die Sanierungskosten denkmalgeschützter Objekte.

Der Energieausweis informiert Mieter und Kaufinteressenten über den Energieverbrauch des Gebäudes und soll helfen, verschiedene Objekte im Hinblick auf ihren Energiebedarf miteinander zu vergleichen. Seit dem 01.01.1990 besteht nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) für alle Wohngebäude in Deutschland die Ausweispflicht. Jeder Hauseigentümer oder Makler muss mit Ausnahme bei denkmalgeschützten Objekten bei der Vermietung, dem Verkauf oder der Verpachtung des Gebäudes unaufgefordert bei der Besichtigung des Objekts einen Energieausweis vorlegen.

Man unterscheidet hierbei zwischen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweis. Der Energiebarfsausweis wird bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen und einem Baujahr bis 1977 benötigt. Den Endenergiebedarf ermittelt ein Gutachter auf Grundlage des Baujahrs und der Bausubstanz der Immobilie – es handelt sich hier um einen theoretischen Energiebedarf.

Der Energieverbrauchsausweis kann bei Gebäuden jüngeren Baujahrs (ab 1978) gewählt werden und hängt vom Energieverbrauch der Bewohner auf Basis der letzten drei Jahre ab. Grundlage hierfür bildet dabei die Energiekostenabrechnung des Energieversorgers.

Anstatt ein Grundstück zu verkaufen, kann es gegen Zahlung eines regelmäßigen sogenannten Erbbauzinses verpachtet werden. Sind sich Grundstücksbesitzer und Erbbauberechtigter einig, wird dies im Grundbuch eingetragen. Das eingetragene Erbbaurecht wird behandelt wie ein Grundstück, der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des von ihm errichteten Bauwerks, das gemäß § 95 BGB kein wesentlicher Bestanteil des Grundstücks wird. Grund und Gebäude sind also eigenständige Einheiten.

Mit anderen Worten versteht man unter Erbbaurecht also das beschränkt dingliche Recht, auf einem fremden Grundstücks ein eigenes Gebäude zu errichten. Der fremde Grund selber geht nicht ins Eigentum über sondern darf nur für diesen Zweck genutzt werden.

Der Grund oder Boden wird dazu einfach angemietet und es wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Die Vertragsdetails sind Verhandlungssache und es ist eine Vertragsdauer von bis zu 99 Jahren möglich.

Übrigens hat der Begriff „Erbbaurecht“ mit „Erben“ nichts zu tun. Es bedeutet einfach, dass ein Hauseigentümer nicht unbedingt auch Grundeigentümer sein muss.

Auch steuerlich findet eine Trennung statt, d. h. Hypotheken sind ebenso möglich.

Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt, stellt alle Liegenschaften (Flurstücke und Grundstücke) eines Gebiets maßstabsgetreu dar. Sie bildet die amtliche Kartengrundlage des Grundbuches und erfasst alle möglichen Rechte und Lasten, die auf dem Grundstück liegen und amtlich vermessen wurden. Außerdem dient die Liegenschaftskarte dazu, den Grund und Boden des jeweiligen Eigentümers sicherzustellen. Für jedes Flurstück besteht in der Regel nur ein Eigentumsverhältnis. Mehrere Flurstücke können auch zusammen ein Grundstück bilden, wenn es einem Eigentümer gehört.

Grundsätzlich werden in einer Flurkarte folgende Elemente dargestellt:

• Flurstücke, inkl. der Begrenzung und den jeweiligen Flurstücksnummern
• Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen
• Gebäude, inkl. der Nutzungsart und der jeweiligen Nummer
• Nutzungsart des Bodens
• Bodenschätzungsmerkmale
• Blattrahmen mit Flurnummer, Bezeichnung der Gemarkung, Maßstab und Herkunft

Das Gemeinschaftseigentum beschreibt das Eigentum, das die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gemeinsam besitzen, beispielsweise Teile des Grundstücks und Einrichtungen eines Gebäudes.

Mit der Grunderwerbsteuer wird der Erwerb von Grundeigentum besteuert. Beurkundet der Notar ein Rechtsgeschäft, das die Übertragung von Grundeigentum zum Gegenstand hat, ist er nach § 18 GrEStG verpflichtet, den Vorgang dem Finanzamt anzuzeigen. Der Käufer einer Immobilie (oder eines Grundstücks) wird als neuer Eigentümer erst dann in das Grundbuch eingetragen (Auflassung), wenn er die Grunderwerbsteuer an sein Finanzamt bezahlt und ihm das Finanzamt die Zahlung in Form der Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich prozentual nach dem Kaufpreis (§ 8 GrEStG) und variiert je nach Bundesland. Schuldner der Grunderwerbssteuer ist kraft Gesetzes der Erwerber.

Nicht grunderwerbsteuerpflichtig ist der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers, früherer Ehepartner im Rahmen der Vermögensaufteilung nach Scheidung oder Personen, die mit dem Veräußere in gerader Linie verwandt sind. Ebenso nicht steuerpflichtig ist der Grundstückserwerb aufgrund von Schenkung, Tod oder durch Miterben zur Verteilung des Nachlasses.

Die Grundsteuer hingegen besteuert fortlaufend den Besitz von Grundeigentum nach dem Erwerb.

Ein Hausverwalter kümmert sich um verschiedene Bereiche einer Immobilie. In der Regel werden Hausverwaltungen beauftragt, wenn mehrere Gebäude betreut werden müssen.

Eine Hypothek ist eine Grundstücksbelastung mit einem Pfandrecht, das in das Grundbuch eingetragen wird. Sie dient zur Absicherung von langfristigen Krediten. Die Hypothek ist abhängig, im Gegensatz zur Grundschuld, von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Als Hypothek wird in der Umgangssprache jede mögliche Form der Baufinanzierung bezeichnet.

Die Investitionszulage ist eine staatlich geförderte Subvention für die Anschaffung und Herstellung von Wirtschaftsgütern unter bestimmten Voraussetzungen. Der Staat subventioniert die Investition in bestimmte Bauvorhaben, um so finanzielle Anreize für beispielweise energetische Modernisierungsmaßnahmen oder den barrierefreien und altersgerechten Umbau von Wohngebäuden zu fördern. Einen Überblick der vielfältigen Förderprogramme gibt es z. B. bei förderdatenbank.de. KfW / BAFA

Um ihren Wert zu erhalten, müssen Immobilien regelmäßig Instand gehalten werden. Dies bedeutet z.B. die Behebung von Schäden, die Erneuerung von Baustoffen oder die Modernisierung von bestehenden Gerätschaften. Um Liquiditätsproblemen vorzubeugen, kann jeder Wohnungseigentümer aufgrund der Instandhaltungspflicht als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen, dass eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird (§ 21. Abs. IV WEG). Sie wird in Teilbeträgen mit monatlich von jedem Eigentümer zu zahlendem Wohngeld bezahlt.

In der Jahresabrechnung werden alle Einnahmen und Ausgaben innerhalb eines Wirtschaftsjahres zusammengefasst. Gemäß § 16 II WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung Instandsetzung, Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist Jahresabrechnung immer auch Bestandteil der Unterlagen für den Käufer.

Immobilien werden gemeinhin als Kapitalanlagen bezeichnet. Sie gelten als „Betongold“. Als Kapitalanlage trifft dies aber an sich nur zu, wenn die Immobilie vermietet ist und die eingehenden Mieteinnahmen eine Rendite erzielen. Eigengenutzte Immobilien bringen keine Renditen. Sie sind allenfalls dann als Kapitalanlage zu betrachten, wenn sie, sobald Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, sich aufgrund der Wertsteigerung gewinnbringend weiterverkaufen lassen.

Der Katasterplan enthält die maßstabsgenaue graphische Darstellung von Grundstücken innerhalb eines Katasters. Er wird bei Bauprojekten für die Zuordnung eines Grundstückes sowie der Lageplan-Erstellung benötigt. Erhältlich ist der Katasterplan beim Katasteramt, auch Liegenschaftskatasteramt genannt.

Als Kaufnebenkosten werden sämtliche Kosten bezeichnet, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie hinzukommen. Hierunter zählen neben den Notar- und Grundbuchkosten, die sich auf ca. 1,8% des jeweiligen Kaufpreises belaufen auch die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Makler. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland, in Bayern beträgt sie 3,5%.

Somit entstehen zuzüglich zum Kaufpreis der Immobilie Kaufnebenkosten i. H. v.  8 – 10% (je nach Bundesland auch bis zu 15%) wie folgt:

Grunderwerbsteuer                              3,50%

Notar- und Grundbuchamt                  1,80%

Maklercourtage                                     3,57%

Kaufnebenkosten gesamt                    8,87%

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

In der Regel übernimmt der Käufer die Kaufnebenkosten. Die Maklergebühren bilden seit Dezember 2020 und mit Inkrafttreten des Gesetztes über die Verteilung der Maklerkosten eine Ausnahme –  Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten jeweils in selber Höhe.

Beim Kauf von Gewerbeobjekten, Grundstücken und Mehrfamilienhäusern greift dieses Gesetz jedoch nicht, d. h. hier kommt allein der Käufer für die Courtage auf.

Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?

Die Kaufnebenkosten sind fällig, sobald Sie die Rechnung über den jeweiligen Posten erhalten.

Notarkosten: Ca. zwei bis vier Wochen nach Beurkundung.

Gebühren für den Grundbucheintrag: Ca. vier bis sechs Wochen nach Beurkundung.

Grunderwerbsteuer: Ca. sechs bis acht Wochen nach Beurkundung. Das Finanzamt gewährt einen Monat, um die Steuer zu zahlen.

Maklerprovision: Direkt nach der Beurkundung.

Ein Immobilienverkauf wird grundsätzlich über einen Notar abgewickelt. Der Haus-, Wohnungs- und Grundstückserwerb wird hierbei schriftlich beurkundet und der Notar bezeugt die Eigentumsübertragung.

Der Kauf wird hierbei in der Form schriftlich beurkundet, als dass der Notar die Verpflichtung der einen Seite das Eigentum zu übertragen und der anderen Seite dieses zu kaufen, bezeugt. Dies findet sich in § 313 BGB festgelegt, mit dem Sinn, im Verlauf des Veräußerungsprozesses einen Dritten unparteiischen und sachkundigen Beteiligten zu haben.

Vor dem Start eines Bauvorhabens empfiehlt sich die Erstellung eines Kostenvoranschlags. Dieser ist in der Regel unverbindlich und stellt eine gute Vergleichsmöglichkeit zwischen den verschiedenen Bauunternehmen dar.

Der Lageplan ist eine graphische, maßstabsgetreue Darstellung eines Objektes sowie seiner Lage, Umgebung und Situation. Zu den unterschiedlichen Arten von Lageplänen zählen z.B. Liegenschaftskarten, Stadtpläne, Deckenhöhenpläne oder Beschilderungspläne. (Siehe auch Katasterplan)

Möchten Sie als Eigentümer Ihre Immobile verkaufen, müssen Sie die Immobilie lastenfrei übergeben, das heisst, dass im Grundbuch nicht noch Rechte Dritter bestehen. Mit dem Kaufvertag muss der Notar sicherstellen, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlt, wenn sichergestellt ist, dass keine Belastung mehr im Grundbuch vermerkt ist – es sei denn, es handelt sich um vereinbarte Belastungen. Nur dann ist die Immobilie lastenfrei und es besteht Lastenfreiheit.

Um als Immobilienmakler tätig zu sein, wird eine Maklererlaubnis benötigt. Wer „gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist“, muss im Besitz einer Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung sein. Da Immobilienmakler gewerblich tätig sind, besteht eine Anzeigepflicht beim Gewerbeamt nach § 14 GewO.

Im BGB ist die der Vermittlungstätigkeit zugrundeliegende Rechtsgrundlage verankert, sinngemäß: Der Immobilienmakler vermittelt eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag für Immobilien. Die Schriftform ist für den Vertrag nicht vorgegeben. Im Fall des Erfolgs bekommt er eine entsprechende Provision. Obwohl ein Makler in der Regel erst nach Auftrag bzw. Vertragsabschluss tätig wird, ist zu erwähnen, dass die Courtage erst nach erfolgreichem (und notariell beurkundetem) Kauf fällig wird. Der Anspruch entsteht jedoch bereits mit Vertragsabschluss.

I.) Maklervertrag für Verkäufer 

Empfehlenswert ist ein qualifizierter Alleinauftrag – hier kann der Verkäufer vom Makler eine Topleistung erwarten. Der Auftraggeber verpflichtet sich gegenüber dem Immobilienmakler, dass er keine eigenen Aktivitäten zum Verkauf seiner Immobilie unternimmt. Der Makler verpflichtet sich binnen der Vertragslaufzeit alles zu unternehmen, um die Immobilie zu verkaufen, qualifiziert seine Pflichten zu erfüllen und wie vereinbart einen Käufer für das Objekt zu präsentieren. Der Verkäufer muss auch bei dieser Art von Maklervertrag selbstverständlich nicht zwingend verkaufen.

II.) Maklervertrag für Interessenten 

Ein Maklervertrag mit dem Interessenten kommt erst dann zustande, wenn der Makler den Interessenten nach Kontaktaufnahme (z.B. durch Zusendung eines Exposés, das einen Provisionshinweis enthält) auf die Provisionsplficht hinweist und der Interessent daraufhin weiterhin Maklerdienste in Anspruch nimmt.

Der Marktwert – oftmals auch Verkehrswert genannt – beschreibt den aktuellen Wert einer Immobilie, d. h. der Preis, zu welchem Grundstücke und Gebäude auf dem Immobilienmarkt tatsächlich verkauft werden. Steuern und Nebenkosten werden beim Marktwert nicht berücksichtig. Vlg. hierzu auch Verkehrswert, Vergleichswertverfahren.

Wohnungseigentümer haben Miteigentumsanteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), der sie angehören. In der Teilungserklären oder Teilungsvertrag wird die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile festgelegt. Je nach Größe der Wohnanlage erfolgt die Aufteilung in 1000, 100 oder 10-tel Miteigentumsanteile. Die Entscheidung über die Miteigentumsanteile hat unmittelbare Auswirkung auf die Verteilung der Lasten und Kosten. Jeder Miteigentümer hat folglich die Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung oder sonstigen Verwaltung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. (Siehe auch Übergabetermin)

Der Notar ist ein unparteiischer Volljurist und verantwortlich für die rechtsverbindliche Beurkundung von (Kauf-) Verträgen. Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, gilt Beurkundungspflicht, d.h. der Eigentumsübergang wird notariell im Kaufvertrag beurkundet. Der Notar trägt die Grundschuld in das Grundbuch ein, welche beurkundet einem gerichtlichen Urteil gleicht und im Zweifel für eine Vollstreckung herangezogen werden kann.

Wenn Sie ihre Immobilien verkaufen möchten, sind Sie verpflichtet den potenziell neuen Eigentümer (Kaufinteressenten) über alle Umstände und Gegebenheiten der Immobilie aufzuklären. Versteckte Mängel müssen aufgezeigt werden, offensichtliche Mängel sind von der Offenbarungspflicht nicht betroffen. Z. B. sichtbare Risse in der Fassade.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, will den Kaufinteressenten an sich zu binden, der Interessent wiederum möchte nicht, dass ihm die Immobilie vor der Nase weggeschnappt wird. Hierzu können die Parteien einen Optionsvertrag eingehen, der vorsieht, dass die Immobilie in einem vereinbarten Zeitraum zu verkaufen bzw. kaufen.

Zu beachten gilt jedoch, dass jede Vereinbarung, die nicht notariell beurkundet wird, gemäß § 311b BGB nichtig ist. (Siehe auch Notar/Notarvertrag)

Unter einem Passivhaus versteht man ein Gebäude, das keine herkömmliche Heizanlage benötigt, sondern zur Deckung seines Heizenergiebedarfes auf alternative Energiequellen zurückgreift wie beispielsweise Photovoltaik oder Energie aus Abwärme. Der durchschnittliche Heizwärmebedarf liegt unter 15 kWh/(m²*a). Passivhäuser sind energieeffizient, umweltfreundlich und komfortabel.

Im Bauwesen stellt der Querschnitt das Innenleben des Hauses dar und dient später als Basis für eine Grundrisszeichnung.

Eine Realteilung meint die Aufteilung eines Grundstücks in zwei eigenständige Grundstücke. § 19 BauGB definiert die „Teilung von Grundstücken“ als die „dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksanteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück im Grundbauch eingetragen werden soll.

Die Rentenschuld ist eine Unterart der Grundschuld, bei der nicht einmalig Geld, sondern eine Rente als regelmäßige Zahlung aus dem Grundstück fließt. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden. Geregelt wird dies in § 1199 des BGB.

Mit dem Sachwertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt und findet vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, bei dem die aus der Vermietung der Immobilie erzielbare Rendite abgestellt wird, werden beim Sachwertverfahren die maßgeblichen Herstellungskosten des Gebäudes zur Beurteilung berücksichtigt. Die Grundsätze hierfür finden sich in § 21 ff ImmoWertV.

Sondereigentum entsteht durch Teilungserklärung und ist nach deutschem Wohneigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung, kann aber auch bei Geschäftsräumen, Werkstätten, Praxen etc. bestehen. Sondereigentum setzt voraus, dass die Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Sondereigentum gehört allein dem Wohnungsbesitzer und umfasst z. B. die Wohnung (ohne Außenwände und Fenster), einen abgeschlossenen Kellerraum, eine Einzelgarage oder evtl. einen Gartenanteil. Was nicht dem Sondereigentum zugewiesen ist, ist Gemeinschaftseigentum (§1 Abs. V WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise das Treppenhaus oder die Außenanlage – die gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Mit einem Sondernutzungsrecht kann ein Wohneigentümer einen bestimmten Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer nutzen. Meistens geht es hierbei um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung durch die Eigentümer (§ 15 I WEG). In der Regel werden Sondernutzungsrechte bereits bei Teilung des Grundstücks bzw. durch Teilungserklärung begründet. Sondernutzungsrechte, die nach Begründung des Eigentums eingeräumt werden, bedürfen der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer.

Wohnungseigentum kann durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung begründet werden. Hierbei erklären die Miteigentümer, dass das Objekt aufgeteilt und Miteigentum begründet werden soll (§ 3 WEG).

Die Teilungserklärung verfolgt drei Ziele:

• Bestimmung der Grenzen von Gemeinschafts- und Sondereigentum und Gewährung von Sondernutzungsrechten
• Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteilen
• Qualifizierung als Wohnungs- oder Teileigentum und Festlegung des Nutzungszwecks

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, „von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen und vom gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“ (§ 14 WEG).

Nach dem Notartermin, wird die Immobilie laut Kaufvertrags an den neuen Eigentümer übergeben. Beim Übergabetermin gehen die wirtschaftliche Gefahr, Nutzungen, die Lasten und vor allem die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über (§ 446 BGB). Nach diesem sogenannten Gefahrenübergang ist der Käufer für die Immobilie verantwortlich und trägt ab sofort auch das Risiko (z.B. bei Blitzeinschlag oder anderweitig auftretenden Mängeln, die nicht im Kaufvertrag berücksichtigt wurden).

Die Übergabe erfolgt in persönlicher Anwesenheit von Käufer und Verkäufer – ein gewissenhafter Immobilienmakler übernimmt diese Aufgabe in der Regel für seinen Kunden.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird unabhängig vom emotionalen Wert von einem Sachverständigen unter Berücksichtigung der Lage, der Ausstattung und des Zustandes ermittelt. Dabei gibt es verschiedene Methoden:

Beim Vergleichswertverfahren wird die Liegenschaft mit einer ähnlichen, kürzlich veräußerten Liegenschaft verglichen.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks mit den zu erwartenden Kosten für einen Neubau abzüglich der bisher erfolgten Abnutzung des bestehenden Gebäudes abgeglichen.

Das Ertragswertverfahren ist in erster Linie für Vermieter bzw. Verpächter interessant. Mit dieser Methode wird berechnet, inwiefern sich die Mieteinnahmen gemessen an den Kosten für den Betrieb der Immobilie rentieren. Besonders bei gewerblichen Immobilien kommt dieses Verfahren zum Einsatz, da es am besten den tatsächlichen Marktwert der Immobilie widerspiegelt.

Als echten/reinen Vermögensschaden bezeichnet man Situationen, bei denen weder eine Person noch eine Sache unmittelbaren Schaden erleidet, durch schuldhaftes Verhalten aber einem Dritten ein finanzieller Schaden zugefügt worden ist. Ein seriöser Makler hat daher immer eine Vermögensschadenversicherung, um sich gegen Irrtümer abzusichern. Wir sind geprüftes Mitglied beim Immobilienverband Deutschland (IVD) und nach § 34 c GewO verpflichtet, uns an dessen strenge Standesregeln zu halten. Hierzu zählt neben Abschluss einer Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung auch die Garantie des Verbraucherschutzes sowie die Verpflichtung zur regelmäßigen Fort-und Weiterbildung. Mit uns als Ihr kompetenter Makler sind Sie daher immer auf der sicheren Seite.

Der Wärmebedarfsausweis ist ebenfalls unter dem Namen Energiebedarfsausweis bekannt. Dieser ist seit dem Jahr 2008 für alle Gebäude Pflicht und beinhaltet Angaben zu der energetischen Gebäudequalität.

Bei der Wertermittlung von Gebäuden oder Grundstücken wird der Wert des Objektes in einem speziellen Verfahren ermittelt. Man unterscheidet hierbei zwischen dem Sachwert-, Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren. (Siehe auch Verkehrswert)

Nach § 312g BGB steht Verbrauchern bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht zu, welches innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist gilt. Auch für einen Maklervertrag besteht ein Widerrufsrecht. Unabhängig davon, ob der Vertrag über Fernkommunikationsmittel (Telefon, E-Mail, Fax, Brief oder über die Website) oder als Haustürgeschäft (z. B. am Ort des Verkaufs- bzw. Vermietungsobjekts). Immobilienmakler können das Widerrufsrecht eingrenzen, indem sie ihre Kunden ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehren.

Ist in einem Kaufvertrag ein Wiederkaufsrecht festgeschrieben, kann der Verkäufer das verkaufte Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zurückkaufen.

Mit einer Zwangsvollstreckung kann ein Kreditinstitut seine Ansprüche an einen Darlehensnehmer geltend machen, der seinen Zahlungen nicht mehr nachkommen kann. Das Verfahren dazu regelt das „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“ (ZVG). Das zuständige Amtsgericht, in dessen Grundbuchbezirk die Immobilie eingetragen ist, lässt ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert der Immobilie erstellen und setzt den Wert durch Beschluss fest. Das Mindestgebot ist das geringste Gebot. Es beinhaltet die im Grundbuch bestehen bleibenden Rechte und die Kosten des Versteigerungsverfahrens, oft auch fällige öffentlich-rechtliche Belastungen (z.B. Grundsteuern). Derjenige, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird damit sofort neuer Eigentümer der Immobilie.

Unter einer Zwischenfinanzierung versteht man einen Zwischenkredit, mit der ein Immobilienkäufer die Zeit überbrückt, um das im eigentlichen Darlehensvertrag vereinbarte Eigenkapital zu beschaffen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen möchte und mit dem Erlös den Kauf einer neuen Immobilie finanzieren möchte. Bis die Summe tatsächlich auf seinem Konto eingegangen ist und somit als Eigenkapital zur Verfügung steht, kann eine Zwischenfinanzierung genutzt werden. Dies ist unter Umständen finanziell attraktiver als alte Bausparverträge – vor allem, wenn das Zinsniveau niedrig ist.