PERFECT BALANCE – Familienidylle mit Seezugangsrecht in Niederpöcking

Objektbeschreibung

INDIVIDUELLES WOHNGEFÜHL – Dieses großzügige Einfamilienhaus mit beeindruckender Architektur bietet eine harmonische Verbindung von Licht, Raum und natürlicher Eleganz. Hohe Räume und eine durchdachte Raumaufteilung schaffen eine einladende Atmosphäre. Das große Wohnzimmer fließt harmonisch in die offene Küche und den Essbereich über, während die Kinderzimmer und das Elternschlafzimmer geschickt separat angeordnet sind.
Die bei der Sanierung 2013 neu gestaltete Verglasung zum Garten, eröffnet einen atemberaubenden Blick und maximales Licht. Eine große Schiebehebetür führt direkt auf die Terrasse im Innengarten – der perfekte Ort für gesellige Abende mit Familie und Freunden.
Die hochwertige Ausstattung umfasst ein modernes Badezimmer mit Marmorakzenten, Armaturen von Vola und Hansgrohe, sowie eine moderne Küche mit Geräten von Gaggenau und Miele, ideal für leidenschaftliche Köche. Ein zweites, farbenfrohes Bad im Erdgeschoss ist perfekt für Gäste oder Kinder.
Ein weiteres Highlight, ein nahe gelegenes Badegrundstück mit privatem Zugangsrecht lädt zum Baden und Entspannen ein. Hier finden Sie Ihr neues Zuhause, in dem Familienmomente unvergesslich werden!

Ausstattung / Merkmale

• Robuster Schiefer-Natursteinboden
• Dielen-Eichenparkettboden in den Wohnräumen
• Alu-Holzfenster mit 3fach- und z.T. Holzfenster mit 2-Fachverglasung
• Große Schiebetüre und Panorama-Fensterflächen zur Terrasse
• Fußbodenheizung in Diele, Bäder, Küche u. Wohnbereich.
• Einbauküche mit Küchenblock und Schieferarbeitsplatte
• Geschirrspüler u. Kühlschrank von Miele, Gaggenau Backofen
• Dampfgarer kombiniert mit Backofen und Festwasseranschluss
• Teppanyaki Kochfeld
• Muldenlüftung mit Außenabzug u. Apothekerauszugsschrank
• Kinder-/Gästebad mit Wanne, Duschbrause und Unterputz-Radio
• Bad En Suite mit Bodengleicher Dusche u. Handtuchheizkörper
• Armaturen von Vola und Hansgrohe, Marmorfliesen u. Sitzbank
• OCCHIO Deckenspots in der Lounge & Deckenspots in der Küche
• Galerie mit Holz-Stahltreppe
• Ausgebauter Speicherraum mit Dachflächenfenster
• Terrasse mit Südwest-Ausrichtung und hoher Privatsphäre
• Vorgarten mit neuer Buchenhecke u. großem Gartenhaus
• Atriumgarten mit Sichtschutz aus Holz und Gartenlaube

Sonstige Angaben

• 2024 neue Hybridheizung Buderus Wärmepumpe mit zusätzlichem Gaswärmeerzeuger
• Malerarbeiten Sep. 2025 Haus innen komplett frisch gestrichen
• Gärtnerarbeiten Sep. 2025 inkl. Buchenhecke
• Das Haus wurde 2013 umfassend saniert, Fenster, Böden, Bäder, Küche, Elektrik, Wasserleitungen und das Dach auf der Nordwestseite.
• 2017 Fassadenanstrich u. Holzattiken um das Dach erneuert mit neuem Anstrich
• Deckenhöhe bis 4,20 m höchste Stelle Dachfirst
• GIRA Türöffner mit Sprechanlage in der Küche
• TV- und LAN-Anschlussbuchsen in den Wohnzimmern
• Teilunterkellerung mit Heizungsraum u. Nische unter der Treppe
• Kelleraum inkl. Technikanschlüsse und Waschbecken
• elektrische Rollläden in Küche, Wohnzi. & großem Kinderzimmer
• Plissee nach Maß im Elternschlafzimmer & kleinem Kinderzimmer
• Insektenschutzgitter in den Schlafzimmern & teilw. im Wohnzi.
• Teilweise abschließbare Fenstergriffe
• Up-and-Down Außen-Spots
• Der Endenergieverbrauch hat sich gegenüber dem Verbrauch im Energieausweis wegen neuer Heizung signifikant reduziert

Energieverbrauchsausweis

Lage

Die Immobilie liegt in einer idyllischen, ruhigen und autofreien Siedlung mit 23 sorgfältig gestalteten Häusern, nur etwa 200 Meter vom wunderschönen Starnberger See entfernt. Als Bewohner profitieren Sie von einem privaten Nutzungsrecht an einem Ufergrundstück der Gemeinde Pöcking mit Badesteg, Wiese und Board-Ständern.
Für Familien ist die Lage besonders attraktiv: Kinder können sicher zum nahegelegenen Spielplatz oder in den Buchenwald laufen. In nur 10 Minuten Fußweg gelangen Sie zum beliebten Badegebiet „Paradies“. Die örtliche Infrastruktur in Niederpöcking überzeugt mit Geschäften des täglichen Bedarfs, einem abwechslungsreichen Sportangebot, einer Ki-Ta und einer Grundschule; der Bus hält direkt vor der Haustüre. In nur zwei Minuten erreichen Sie die Haltestelle für den Bus zum Gymnasium in Starnberg, sowie zur Munich International School und Montessori Biberkor.
Starnberg ist mit dem Auto in ca. 8 Min. erreichbar. Darüber hinaus sorgt die regelmäßige S-Bahn-Verbindung von Starnberg nach München alle 20 Minuten für eine exzellente Anbindung. Hier genießen Sie die ruhige Natur und gleichzeitig eine hervorragende infrastrukturelle Anbindung – ein perfekter Ort zum Leben!